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Wohnungseigentümer dürfen Sanierung feuchter Wände nicht aufschieben

Sanierung von Räumen aufgrund von Feuchtigkeit muss u.U. unmittelbar vorgenommen werden

Der Bundesgerichtshof hat im Mai diesen Jahres entschieden, dass Wohnungs- und Teileigentümer eines Mehrfamilienhauses dazu verpflichtet sind, Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums sanieren zu lassen. Und ergänzte: Bei gravierenden baulichen Mängeln des Gemeinschaftseigentums ist sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich.

Die Kläger sind die Eigentümer von drei Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain eines Gebäudes befinden. Diese werden in der Teilungserklärung als “Laden” und/oder “Büro” bezeichnet und wurden zur Zeit der Klage als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Weil die Wände in diesem Bereich Durchfeuchtungen aufwiesen, holte die Eigentümergemeinschaft im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Beide Experten kamen zu dem gleichen Ergebnis was die Schadensursachen betrifft: Eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze.

In der Eigentümerversammlung 2015 wurde der gestellte Antrag der Kläger auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden abgelehnt. Auch der weitere Antrag, wonach die Instandsetzung durch Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie Aufbringung einer Vertikalsperre auf den erdberührten Außenwänden erfolgen sollte, fand keine Mehrheit. Die betroffenen Laden-/Bürobesitzer reagierten mit einer Anfechtungsklage.

Die zunächst angerufenen Instanzen (Amtsgericht und Landgericht) wiesen die Klage im Wesentlichen ab. Der Bundesgerichtshof nahm jedoch eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümer an und wies die Revision deshalb zurück.

Die Sanierung sei den Beklagten zuzumuten, schließlich sei der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, es müsse ohnehin saniert werden. Ist die Gebäudesubstanz nicht gefährdet, ließe sich die Sanierung allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung vermeiden, indem der Nutzungszweck der betroffenen Einheiten geändert wird. Das könnte etwa durch eine Änderung geschehen, dadurch dass diese Teileigentumseinheiten (zukünftig) nur noch als Keller dienen. Ob Durchfeuchtungen eines Kellers unter Umständen hingenommen werden müssten, und ob unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung letztlich dazu führen können, dass die übrigen Wohnungseigentümer eine Anpassung der vorgesehenen Zweckbestimmung (Büro zu Keller) verlangen können, ließ der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom Mai 2018 offen.

Grundsätzlich müsse das gemeinschaftliche Eigentum in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum (Laden / Büro) zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Weist dies jedoch gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, so sei eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Auch einzelne Wohnungseigentümer könnten daher die Sanierung verlangen.

Massive Durchfeuchtungen müssten die Kläger deshalb nicht hinnehmen, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz wird der Sanierungsanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass es sich um Souterrain-Einheiten in einem Altbau handelt.

Die von den Klägern mit 300.000 Euro bezifferten Sanierungskosten seien zwar für sich genommen hoch. Es sei aber nicht ersichtlich, dass sie völlig unverhältnismäßig zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen seien. Eine “Opfergrenze” für die beklagten Wohnungseigentümer sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohnehin nicht anzuerkennen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2018; AZ – V ZR 203/17 –

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