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Mietkautionen dürfen vom Vermieter nicht benutzt werden, wenn die Forderung strittig ist.

Jeder Mieter und jede Mieterin kennt es: Zur Sicherung für eventuelle Ansprüche des Vermieters nach Beendigung der Mietzeit wird eine Mietkaution gezahlt. Meist wird sie auf ein spezielles Konto gezahlt, verzinst wird das Ganze auch noch. Soweit, so normal. Doch was ist, wenn sich der Vermieter schon während der Mietzeit aus diesem Geld bedient, und das zudem für Forderungen die strittig sind? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Anfang Mai 2014 entschieden, dass dies nicht erlaubt ist – selbst wenn ein entsprechender Passus im Mietvertrag enthalten ist.

Was war passiert? Die Mieterin zahlte vereinbarungsgemäß 1.400 Euro auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag lautete: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“. Nach einem Streitfall mit dem Vermieter hatte die Klägerin die Miete gemindert – der Vermieter sich daraufhin aus dem Kautionskonto bedient.

Das fand die klagende Mieterin unakzeptabel und verlangte, dass der Vermieter den Fehlbetrag wieder einzahlen und insolvenzfest anlegen sollte. Das Amtsgericht Bonn hatte der Klage stattgegeben, das darauf hin angerufene Landgericht Bonn die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Eine vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der der Beklagte einen Klageabweisungsantrag verfolgte, blieb ohne Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des BGH entschied nun, dass der Beklagte nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der strittigen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des beklagten Vermieters widerspreche dem Treuhand-Charakter der Mietkaution.

Die als Sicherheit überlassene Geldsumme sei getrennt vom Vermögen anzulegen, denn damit wolle der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurück erhält. Gesicherte Ansprüche des Vermieters dürften erst nach Beendigung des Mietverhältnisses aus der Mietsicherheit ausgeglichen werden.

Diese Zielsetzung würde durch die Zusatzvereinbarung zum Nachteil der Mieterin unterlaufen, so der BGH. Die Zusatzvereinbarung sei deshalb unwirksam. Fazit: Will der Vermieter sich bereits während des laufenden Mietverhältnisses aus der Kaution bedienen, da er meint, er habe eine berechtigte Forderung an die Mieterin, so muss er dafür zunächst ein Gerichtsurteil erwirken, das dieses erlaubt. Eine Mietkaution kann also ausschließlich durch ein entsprechendes Urteil vorzeitig in Anspruch genommen werden.

Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13

AG Bonn – Urteil vom 21. November 2012 – 201 C 361/12

LG Bonn – Urteil vom 25. Juli 2013 – 6 S 200/12

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