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Mieterhöhung bei Angabe niedriger Vergleichsmiete gültig

Ein bekanntes Thema: Ein Vermieter und sein Mieter streiten über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung. Neu seit diesem Jahr ist, dass ein Vermieter bei einer Mieterhöhung – wenn er mehr als drei Vergleichswohnungen angibt – auch eine weitere Wohnung mit einer zu niedrigen Miete aufführen kann. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im März 2012.

Der Fall dazu: Mitte November 2008 hatte der Vermieter den Mieter aufgefordert, einer Erhöhung der Miete ab März 2009 zuzustimmen. Zur branchenüblichen Begründung der Mieterhöhung gab der Vermieter sieben vergleichbare Wohnungen an. Dabei zeigte sich, dass die Mieten von sechs Wohnungen oberhalb der verlangten neuen Miete lagen, während die einer Wohnung jedoch niedriger war.

Für den Mieter war die Sache eindeutig, die angestrebte Mieterhöhung für ihn zumindest deshalb rechtswidrig, weil die Miete einer der Vergleichswohnungen niedriger als die zukünftig geforderte Miete war.

Der Bundesgerichtshof entschied jedoch, dass die beabsichtigte Mieterhöhung rechtmäßig sei. Wie schon zuvor beim Mietrecht kann ein Vermieter nach § 558a Abs. 2 BGB seine Mieterhöhung auf mehrere Vergleichswohnungen stützen. Dabei müssen laut Gesetz drei vergleichbare Wohnungen mit entsprechenden Mieten (wie angestrebt) benannt werden. Eine Mieterhöhung ist also formell wirksam, wenn ein Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt deren Miete mindestens so hoch ist wie die verlangte Miete.

Diese Voraussetzung war im vorliegenden Fall aber erfüllt, denn der Vermieter hatte sogar mehr als drei Vergleichswohnungen angegeben. Der Umstand, dass bei einer Vergleichswohnung die Miete nicht der zukünftig verlangten Miete entsprach, war daher schlicht irrelevant.

BGH, Urteil v. 28.03.12, Az. VIII ZR 79/11

Weitere Fragen dazu beantworten Andreas Tietgen und Jürgen Dammeyer

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