Unwirksame Pflicht zu Schönheitsreparaturen kann auch bei Gewerberäumen greifen!

Aus dem privaten Mietrecht kennt man das ja schon: Mietverträge, die Mieter zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen zwingen wollen, sind nicht rechtens und können mittlerweile an der Stelle schlicht ignoriert werden. Doch was ist eigentlich bei gewerblichen Mietverhältnissen? Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mittels AGB-Klausel ist unwirksam, wenn das Objekt in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde und der Mieter keine Kompensation erhalten hat. Und dies gilt klar für gewerbliche Mietverhältnisse – hat das Oberlandesgericht Dresden im März 2019 entschieden.

Ein Mieter muss ohne entsprechende Kompensation von ihm nicht zu vertretene Abnutzungserscheinungen auch nicht beseitigen. Der Sachverhalt war folgender: Ein Unternehmen hatte vier Wohnungen angemietet, um dort Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter unterbringen zu können. Obwohl die Wohnungen in einem unrenovierten Zustand übergeben wurden, ohne dass die Mieterin eine Kompensation erhielt, schien sie aufgrund einer Regelung in den Mietverträgen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Denn als die gewerblichen Mietverhältnisse nach vier Jahren endeten, verlangten die Vermieter die Durchführung der „vereinbarten“ Schönheitsreparaturen. Die Mieterin hielt die entsprechenden Regelungen für unwirksam und weigerte sich die Arbeiten vorzunehmen. Daraufhin veranlassten die Vermieter die Renovierung und klagten auf Ersatz der dadurch entstandenen Kosten in Höhe von mehr als 33.000 Euro.

Ebenso wie das zuvor angerufene Landgericht Leipzig, verneinte das Oberlandesgericht in Dresden eine Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen. Die beklagte Firma sei nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen der vier Wohnungen verpflichtet. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Wohnraummietverträgen und der Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Abwälzung laufende Schönheitsreparaturen (ohne dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt) ist nach Auffassung des Oberlandesgerichts auf gewerbliche Mietverträge vollumfänglich übertragbar.

In beiden Fällen – bei Gewerbemiete wie bei Privatmiete – weiche die Schönheitsreparaturklausel für den Mieter in unangemessener Weise von der vertraglichen Regelung ab. Es fehle einfach eine entsprechende Kompensation. Hinzu komme erschwerend, dass im konkreten Fall durch eine Renovierung der Mieter dieser die Mieträume in einem deutlich besseren Zustand als zum Zeitpunkt der Übergabe zurückgegeben hätte.

Oberlandesgericht Dresden, Beschluss vom 06.03.2019; AZ – 5 U 1613/18 –

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Jürgen Dammeyer | Rechtsanwalt