Mietminderung trotz Urlaub und Nichtnutzung einer Wohnung möglich?

Wie ist es eigentlich, wenn es klare Gründe für eine Mietminderung gibt und die Bewohner aber gar nicht in der Wohnung wohnen – etwa im längeren Urlaub sind? Muss der Vermieter hinnehmen weniger Miete zu bekommen, obwohl gar keine Nutzung vorliegt? Das Recht zur Minderung der Miete ist tatsächlich nicht ausgeschlossen, wenn der Mieter die Wohnung, etwa aufgrund einer längeren Abwesenheit, gar nicht nutzt, entschied dazu das Landgericht Berlin im Juni 2018.

Das Hauptargument der Berliner Richter war, dass das Recht zur Mietminderung an Tauglichkeit der Mietsache zum Gebrauch knüpft, nicht an den Gebrauch. Wie kam es zu dieser ungewöhnlichen Situation? Der Mieter einer Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin konnte die Wohnung aufgrund umfangreicher Modernisierungsarbeiten in der Zeit von September bis November des betreffenden Jahres nicht nutzen. Er stellte daher für diese Zeit vollständig seine Mietzahlungen ein.

Das fand die Vermieterin nicht richtig und war daher auch mit der hundertprozentigen Mietminderung nicht einverstanden: Ihrer Meinung nach dürfe der Mieter die Miete durchaus nicht vollständig mindern. Denn schließlich habe er die Wohnung im fraglichen Zeitraum aufgrund eines Urlaubs und eine Aufenthalts außerhalb Berlins überhaupt nicht genutzt.

Die Vermieterin nahm daraufhin recht radikale Maßnahmen vor und kündigte das Mietverhältnis wegen des Mietrückstands und erhob schließlich sogar Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das Landgericht Berlin entschied jedoch eindeutig zu Gunsten des Mieters. Die Kündigung der Vermieterin sei unwirksam, so dass ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe nicht bestanden habe. Der Mieter sei in der Zeit von einer Mietzahlungspflicht befreit gewesen, da seine Wohnung aufgrund der umfangreichen Modernisierungsarbeiten nicht ernsthaft bewohnbar war.

Der Umstand, so das Berliner Gericht, dass der Mieter die Wohnung aufgrund eines Urlaubs und eines Aufenthalts außerhalb Berlins nicht benötigt habe, stelle keinen hinreichenden Grund dar, das Mietminderungsrechts nicht wahrzunehmen. Dieses knüpfe nun mal allein an die Tauglichkeit einer Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch und nicht an den Gebrauch als solchen an.

Landgericht Berlin, Urteil vom 28.6.2018; AZ – 65 S 45/18

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Andreas Tietgen | Rechtsanwalt