Ein Fall, wie er im privaten Baurecht wohl leider nicht ganz selten ist: Es geht um versteckte Mängel und vor allem um Mängel beim Immobilienverkauf, die vom Verkäufer nicht benannt werden. Besonders wenn erkennbar Arglist vorliegt, kommt es natürlich zu Schadensersatzforderungen.

Macht der Käufer einer Immobilie Rechte wegen arglistigen Verschweigens verdeckter Mängel durch den Verkäufer geltend, muss er lediglich die für eine Arglist sprechenden objektiven Umstände nachweisen. Die daraus unter Umständen entstehende Berechnung eines Schadens allein auf Grundlage fiktiver Kosten für eine Mängelbeseitigung ist allerdings nicht zulässig. Das entschied das Oberlandesgericht Frankfurt im Januar 2019.

Das Objekt war von einem von der beklagten Partei beauftragten Makler angeboten worden und enthielt keine Hinweise auf irgendwelche Mängel. Im Exposé wurde das Objekt als „voll bewohnbar mit Ausbaureserve im Obergeschoss“ präsentiert.

Die Käufer der Immobilie nahmen die beklagte Verkäuferin auf Schadenersatz in Höhe von knapp 60.000 Euro in Anspruch, da nach der Übergabe festgestellt wurde, dass Dachtreppe und Dachstuhl massiv vom Holzbock befallen waren. Während der Besichtigung waren Teile dieser schadhaften Stellen mit Folie abgeklebt. Außerdem war das Gebäude massiv vom Kellerschwamm befallen. Teile der Wände in der Küche waren feucht und wiesen Schimmelpilzbildung auf. Eine besonders betroffene Wand war zum Zeitpunkt der Besichtigung mit Korkplatten verkleidet. Hier entstanden die Indizien für einen Vorsatz, für Arglist beim Verkauf.

Ein Gutachter schätzte die Sanierungskosten auf 60.000 Euro, was denn auch Grundlage der Schadensersatzklage wurde. Die Kläger stützten dabei ihre Forderung auf eine von ihnen behauptete arglistige Täuschung seitens der Beklagten beim Verkauf der Immobilie. Der notarielle Kaufvertrag sah allerdings einen Gewährleistungsausschluss für „die Beschaffenheit, Güte und Größe“ des Hauses vor – enthielt allerdings die Versicherung der Vorbesitzer, dass wesentliche, auch versteckte Mängel nicht bekannt sind.

Die Richter am Frankfurter Oberlandesgericht sahen aufgrund der Sachlage starke Indizien für Arglist und zogen den Anspruch auf Schadenersatz wegen arglistigem Verschweigen von Mängeln ernsthaft in Betracht. Die Kläger hätten schlüssig dargelegt, dass die Beklagte als langjährige Bewohnerin die massiven Bauschäden hätte kennen müssen und eindeutige Maßnahmen zur Vertuschung und zur Beschönigung der Schäden vorgenommen habe. Hierfür hätten die Kläger hinreichend Beweis angetreten.

Der in der notariellen Urkunde  enthaltene Gewährleistungsausschluss sei zwar grundsätzlich möglich und wirksam gewesen – ein Haftungsausschluss sei jedoch unwirksam, wenn die Verkäuferseite einen ihr bekannten Mangel arglistig verschweigt, ebenso bei Angaben ins Blaue hinein oder einem Zerstreuen von Bedenken durch falsche, verharmlosende Erklärungen.

Ergänzend hat das Frankfurter OLG darauf hingewiesen, dass die Höhe des Schadens weitere Aufklärung bedürfe. Gegen die bisherige Art der Berechnung anhand voraussichtlicher Mängelbeseitigungskosten bestünden erhebliche Bedenken. Nach der Rechtsprechung des BGH im Werkvertragsrecht bestehe bei der Schadensberechnung nach fiktiven Kosten die Gefahr einer Überkompensation und damit einer nicht gerechtfertigten Bereicherung – dieser Gedanke sei auch im Kaufrecht anwendbar. Auch hier komme es grundsätzlich darauf an, welche Konsequenz der Besteller aus einem Mangel zieht. Dies gelte etwa dann, wenn der Käufer einen Mangel mit Eigenmitteln günstig repariert.

Die geltend gemachten fiktiven Kosten von knapp 60.000 Euro lägen über dem verbleibenden Sachwertes des mehr als 80 Jahre alten Gebäudes von etwa 56.800 Euro. Das OLG verwies die Kläger darauf eine andere, realistischere Berechnung zu wählen – so bestünde zum Beispiel die Möglichkeit, im Wege des kleinen Schadensersatzes die durch die Mängel bedingte Wertminderung des Gebäudes zu ermitteln und diese als Schaden geltend zu machen.

OLG Frank­furt, Urteil vom 21.1.2019; AZ – 29 U 183/17 –

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