Haftet ein Verkäufer für eine falsche Größenangabe beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Eine Eigentumswohnung in Bad Cannstatt wurde vom Sohn des Eigentümers auf einem Onlineportal zunächst mit 98 m² angegeben. Noch vor dem Kaufvertragsabschluss korrigierte der Beklagte die Wohnungsgröße auf »ca. 89 m²«. Die tatsächlich nur 78,2 m² große Wohnung wurde schließlich zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro an die Kläger verkauft. Nachdem die Differenz offensichtlich wurde, stritten sich die Parteien über die Bedeutung der falschen Größenangabe für die Kaufentscheidung und eine mögliche Schadensersatzpflicht des Sohnes des Verkäufers.

Das Oberlandesgericht Stuttgart entschied im Dezember 2018, dass unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße beim Kauf einer Eigentumswohnung dem Rücksichtnahmegebot widersprechen und daher beim Verkäufer Schadensersatzpflichten wegen eines solchen Verschuldens bei Vertragsschluss auslösen können.

Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein (wie es der Sohn des Verkäufers online getan hatte) stellen schuldhaftes Handeln und Beeinflussung des Kaufverhaltens dar, so das OLG. Wer ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße mache und seine Ungewissheit darüber nicht offenbare, handele schuldhaft und beeinflusse dadurch das Kaufverhalten.

Der beklagte Sohn hat zudem klar das besondere persönliche Vertrauen der Kläger in Anspruch genommen, da er sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer der Wohnung gerierte, obwohl diese seinem Vater gehörte. Der Beklagte sei gegenüber den Klägern in einer Art und Weise aufgetreten, dass diese ihn bis zum Notartermin für den Verkäufer und Eigentümer halten mussten, so das OLG. Damit hätten die Kläger davon ausgehen dürfen, dass der Beklagte, der die Wohnung selbst saniert hatte, fundierte Angaben zu deren Größe tätigen könne.

Die Kläger könnten jetzt den sogenannten Vertrauensschaden verlangen – also den Betrag, um den sie die Wohnung zu teuer erworben haben. Bei der Herabsetzung des Kaufpreises sei die Circa-Angabe zu berücksichtigen, denn nur beim Überschreiten eines bestimmten Rahmens komme ein Ersatzanspruch der Käufer in Betracht. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wohnraummiete sei allerdings nicht passend – vielmehr sei eine bis zu fünfprozentige Abweichung von der Größenangabe des Verkäufers noch zulässig.

Da die tatsächliche Abweichung allerdings bei rund zwölf Prozent liege, sei somit ein Schadensersatz so zu errechnen: Die von 89 m² abzüglich fünf Prozent (= 84,55 m²) abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis.

Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018; – AZ 14 U 44/18 –