Selbst üblicher Baulärm ist vom Mieter einer Wohnung nicht zu akzeptieren und kann zu einer deutlichen Mietminderung führen. Nun ist zwar der Vermieter nicht selbst der Verursacher des Lärms – allerdings ist ihm bzw. seiner Sphäre der Baustellenlärm deshalb zuzurechnen, da ihm im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache grundsätzlich auch die Pflicht trifft, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten. Kurz: Auch wenn der Vermieter nicht der Verursacher ist, so muss er unter Umständen  eine Mietminderung bis zu 30 Prozent hinnehmen.

Im aktuellen Fall stritten Mieter und Vermieter über die Berechtigung einer Mietminderung durch die Mieterin wegen des Baulärms einer benachbarten Großbaustelle. Das Münchner Landgericht hat eine Minderung für die Abriss und Grundarbeiten von 30% pro Monat und für die Hochbauarbeiten von 25% als angemessen erachtet. Die grundsätzliche Aussage war eindeutig: Üblicher Baulärm ist nicht grundsätzlich zu dulden.

Eine wie auch immer geartete „Üblichkeit von Lärm“ sei nur dann nicht mietmindernd anzusehen, wenn die Parteien bereits bei Abschluss des Mietvertrages eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, dass ein in dieser Vereinbarung detailliert zu definierender Lärm geduldet werden muss. Dabei liegt die Beweislast für die Zumutbarkeit des Lärms beim Vermieter, soweit dieser sich auf eine gewisse Ortsüblichkeit und damit Zumutbarkeit des Lärms einer die Baumaßnahme beruft.

Das Bestehen einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit – auf die sich der Vermieter im Gerichtsstreit berief, um so für ihn zu dem positiven Ergebnis zu gelangen – ist ein Umstand, den der Vermieter nach den allgemeinen Beweislastregeln darzulegen und zu beweisen hat. Dem Vermieter kommt damit letztlich dieselbe Darlegungs- und Beweislast zu wie einem Verursacher.

Grundsätzlich ist allerdings von einer Art gespaltenen bzw. zusammengesetzten Mangel auszugehen, der denn auch eine differenzierte Beweislastverteilung erfordert. Zum einen geht es um die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm, wofür der Mieter die Beweislast trägt. Zum anderen muss der Vermieter den Umstand hinnehmen, dass die Lärm-Emissionen (wie in diesem Fall) ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich anzusehen ist. Letztlich handelt es sich natürlich um eine Ausnahme bei der kein (echter) Mangel vorliegt, für die die Darlegungs- und Beweislast der Vermieter direkt trägt. Denn der extern erzeugte Baulärm hat zunächst nichts mit der tatsächlichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache zu tun – es handelt sich um einen Mangel ausschließenden rechtlichen Umstands.

Allerdings bestehe insgesamt eine „größere Nähe“ bzw. Kenntnis des vermietenden Eigentümers sowohl zu den Umständen des Nachbargrundstücks als auch zu der Frage, ob eine zu duldende Einwirkung eine ortsübliche Benutzung des Grundstücks über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. Zu beachten ist, dass nach der Entscheidung des BGH nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte grundsätzlich dann keinen zu Mietminderung führenden Mangel begründen, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss.

Das bedeutet aber andersherum, dass dann der Mieter darlegen und beweisen müsste, dass die Einwirkungen unzumutbar seien, was aber nicht sachgerecht oder zumutbar erscheint.

Landgericht München I, Urteil vom 15.11.2018; AZ – 31 S 2182/18 –

Diesen Beitrag weiterempfehlen: