Dürfen Mieter wegen eines „möglichen“ Schadens einfach die Miete kürzen?

Der Bundesgerichtshof hat bei zwei Verfahren entschieden, dass einem Mieter kein Anspruch auf Mietminderung zusteht, wenn der zum Zeitpunkt des Baus der Wohnung übliche Bauzustand eingehalten wurde. Sprich, ein Mieter darf zum Beispiel nicht die Miete kürzen, nur weil in einer Wohnung mit älterer Bausubstanz theoretisch die Gefahr von Schimmelbildung droht. Mehrmaliges Stoßlüften von rund 10 bis 15 Minuten pro Tag zur Vermeidung von Schimmelpilzen sei für Mieter nicht unzumutbar. Auch etwa vorhandene Wärmebrücken, die zum Zeitpunkt der Errichtung eines Hauses „normal“ waren, sind kein Grund heutige Isolations-Standards anzunehmen, und als Konsequenz eine Miete zu kürzen.

Das hat der Bundesgerichtshof Anfang Dezember 2018 entschieden und damit klar die Rechte von Vermietern gestärkt. Die Kläger in beiden zugrunde liegenden Verfahren sind Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden. In beiden Verfahren hatte zunächst das Berufungsgericht tatsächlich eine Minderung der jeweiligen Bruttomietefestgelegt und in einem der beiden Verfahren gar die Eigentümer zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 12.000 Euro zur Anbringung einer Innendämmung verurteilt.

Zwar hätten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Jedoch dürfe nach allgemeinen Annahmen ein Mieter  auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen “Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens” erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. So zumindest lautete die Begründung für das Urteil des Berufungsgerichts.

Der Bundesgerichtshof entschied jedoch, dass zum Beispiel Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Ein Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt und deshalb dem Mieter ein Recht die Miete zu kürzen gibt (sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gewährt), setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung vom tatsächlichen Zustandes voraus. So bestand in den Jahren 1968 bzw. 1971 noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten – und so war das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Letztlich lief die Argumentation des Berufungsgerichts darauf hinaus, einen anderen als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen. Auf diese Weise wurde auch für eine nicht sanierte oder nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung (und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen) ein Neubau-Standard zugrunde gelegt. Dies sei ersichtlich rechtsfehlerhaft, befand der BGH in seinem Urteil und stärkte so letztlich die Situation des Vermieters.

Ein theoretisch „möglicher“ Schaden sei jedenfalls kein Grund die Miete zu kürzen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5.12.2018; AZ – VIII ZR 271/17 – und – VIII ZR 67/18 –

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Andreas Tietgen | Rechtsanwalt