BGH: Beschluss der Eigentümerversammlung ist vorrangig

Auf einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen sämtliche Wohnungen mit Rauchwarnmeldern nachzurüsten. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, wollten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.

Eine Eigentümergemeinschaft kann den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen, ist also vorrangig, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Grundlage wäre allerdings eine entsprechende landesrechtliche Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern, dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom Dezember 2018 hervor.

Im konkreten Fall geht es um die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Der dort bestehenden Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern folgend, beschlossen die Wohnungseigentümer die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Warnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma.

Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Die Miteigentümer, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, wollten dabei von der getroffenen Regelung ausgenommen werden. Entsprechende Klagen blieben jedoch in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Kläger erreichen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt wird.

Individuelle Lösungen führten insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften zur Unübersichtlichkeit, so der Bundesgerichtshof. Zudem entstehe ein erheblicher Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt wurde. Wie ein solcher Nachweis aussehen könnte, sei zudem unklar. Das könne letztlich zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung entspreche im übrigen einer ordnungsmäßen Verwaltung, bei der der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude in eine Hand gelegt werde. Eine solche Regelung minimiere zudem versicherungsrechtliche Risiken.

Darüber hinaus entspreche es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug gegenüber den Interessen solcher Eigentümer geben, die in ihren Wohnungen bereits eigene Warnmelder betreiben – und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 7.12.2018; AZ – V ZR 273/17 –