Für das Amtsgericht (AG) München war die Sache klar: Der Anspruch des Vermieters auf Herausgabe einer Wohnung – eine Zwangsräumung – nach Mietrückständen muss auch aktiv betrieben werden, sonst verfällt der Anspruch.

Im konkreten Fall vermietete eine Gemeinde im Landkreis München an das klagende Ehepaar seit Anfang 2000 eine gemeinde-eigene Wohnung. Zudem wohnten die beiden Kinder des Ehepaares die ganze Zeit ebenfalls in der Wohnung. Wegen diverser Mietrückstände erwirkte die Gemeinde gegen die Familie 2003 ein Räumungsurteil.

Da die Eltern- und Jugendberatungsstelle des lokalen Landratsamtes empfahl, dieses Urteil nicht umzusetzen, sah die Gemeinde zunächst von der Zwangsvollstreckung ab. Und zwar um eine Entwurzelung der Kinder zu vermeiden – Hintergrund war, dass sich die seinerzeit noch minderjährige Tochter des Ehepaars in sozialpädagogischer Betreuung befand und auch der Sohn, der damals die örtliche Grundschule besuchte, nach Ansicht der Eltern- und Jugendberatungsstelle durch einen Umzug eine Erschütterung erfahren hätte.

Doch auch nach dieser Zeit wurden die Mieten nur unregelmäßig und auch nicht vollständig bezahlt. Im März 2016 wurden von der Gemeinde „nach Durchsicht der Mieterkonten“ die Zahlungsrückstände bei dem Ehepaar angemahnt. Da auch dies nicht fruchtete, beauftragte diese Ende 2016 einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung. Daraufhin erhoben die Mieter Vollstreckungsabwehrklage gegen die Gemeinde.

Die Mieter durften davon ausgehen, dass eine Zwangsräumung nicht stattfinden würde, erkannte das AG München in seinem Urteil im März 2017. Das Recht der Gemeinde auf Räumung der Wohnung aus dem Urteil von 2003 sei schon lange verwirkt. Hinzu komme noch, dass es ein „Abstandnehmen“ von einer Durchsetzung des Räumungsurteils bereits 2003 gab – auch wenn das damals sicher nicht auf Dauer angelegt war.

Für die Kläger sei jedoch nicht ersichtlich, dass die Gemeinde ab einem bestimmten Zeitpunkt nun doch vollstrecken wolle. Vielmehr sei das Schreiben, in dem von „Mieterkonten“ und „Soll-Miete“ die Rede war und nicht von ausstehender Nutzungsentschädigung, kaum geeignet, den Klägern zu signalisieren, dass die Stadt jetzt ernsthaft vollstrecken (zwangsräumen) wolle.

Fazit: Die Gründe, warum die Stadt damals auf eine Vollstreckung verzichtet hatte, gab es schon seit langer Zeit nicht mehr. 13 Jahre Untätigkeit veranlassten die Kläger, juristische Laien, zu vermuten, dass eine Zwangsräumung ausgeschlossen sei – zumal aus dem Verhalten der Stadt niemals ein Umschwung ersichtlich geworden wäre.

Amtsgericht München, Urteil vom 02.03.2017, AZ – 424 C 26626/16 –

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