Eine Bürgschaft kann ja viele Zwecke haben. Sehr typisch ist zum Beispiel die Unterstützung durch Verwandte für Mietzahlungen, mit der eine dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden sollen. Naheliegend ist, dass dies von der Summe her begrenzt ist, denn üblicherweise geht es immer wieder um die bekannten drei Monatsmieten (plus Nebenkosten).

Tatsächlich ist das aber nicht der Fall und die Summe eben nicht auf drei Monatsmieten begrenzt. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil 2013. Das Sicherheitsbedürfnis der Vermieters stehe dagegen, so die Richter. Die Höhe einer Mietsicherheit – die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird – auf die Monatsmieten zu begrenzen, reiche eben nicht, dieses Bedürfnis zu befriedigen.

Was war der Grund für diese höchstrichterliche Entscheidung? Der Kläger des zugrunde liegenden Streitfalls nahm das Geld aus einer Bürgschaft in Anspruch, wobei der Bruder der Beklagten vom Kläger eine Wohnung in Mannheim gemietet hatte. Nachdem der eigentliche Mieter die Mieten für Juli und August 2007 nicht gezahlt hatte, drohte ihm die Kündigung.

Auf Bitten des Mieters war der Kläger bereit, von der Kündigung Abstand zu nehmen und die Rückstände dem Kautions-Sparbuch zu entnehmen, falls ihm eine andere Sicherheit gestellt würde. Die in diesem Fall beklagte Schwester unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, mit der sie sich für die Mietzahlungen ihres Bruders gegenüber dem Kläger verantwortlich zeigte.

In der Folgezeit blieb der Mieter dann aber auch die Zahlungen für die Monate Oktober bis November 2007 sowie ab Oktober 2008 schuldig. Er wurde – nach der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger – zur Räumung und zur Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten in Höhe von über 6.000 Euro plus Zinsen verurteilt. Der Kläger verlangte von der beklagten Schwester aufgrund der Bürgschaft die Zahlung der gegen ihren Bruder ausgeurteilten Summe – und zusätzlich auch die im Urteil nicht enthaltenen Mieten für die Monate August und September 2009.

Die Vorinstanzen entschieden durchaus unterschiedlich, so dass der Fall am Ende vor dem Bundesgerichtshof landete. Der BGH sah in der Begrenzung der Bürgschaftshöhe auf die reinen Mietzahlungen einen eindeutigen Nachteil, denn so würde der Vermieter keine notwendige, zusätzliche Sicherheit erhalten (was weitere Kosten eines gescheiterten Mietverhältnisses betrifft). Das bedeutet auch, dass er sich daher durchaus zu einer fristlosen Kündigung wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen kann.

Resultat: Die an sich sinnvolle Begrenzung der Mietsicherheit, die dem Schutz des Mieters dienen soll, führt im Effekt zur Beendigung des Mietverhältnisses und wirkt sich so zum Nachteil des Mieters aus. Insofern muss eine Bürgschaft entsprechend großzügig bemessen sein, bzw. Erweiterung ermöglichen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.04.2013  – VIII ZR 379/12 –

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