Der Fall scheint eigentlich ganz einfach und deutlich zu sein: Ein Mieter prüft seine Betriebskostenabrechnung, entdeckt Fehler zu seinen Gunsten und handelt in seinem Sinne. Er kürzte entsprechend seinem Abrechnungsergebnis seine Vorauszahlungen und rechnete zudem das Guthaben gegenüber der Miete auf. Doch die Vermieterin war nicht bereit, diese Eigenmächtigkeit hinzunehmen. Und zwei Instanzen gaben ihr Recht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch im Februar 2013 diese Urteile revidiert und deutlich gemacht, dass der Mieter sehr wohl vorgehen durfte. Voraussetzung dafür sei lediglich, dass der Mieter inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet habe. Weiterhin müsse die Abrechnung inhaltlich richtig sein.

Das Berufungsgericht hatte seine Entscheidung damit begründet, dass der Mieter nicht zu einer Herabsetzung der Vorauszahlungen berechtigt gewesen sei. Wie auch das von ihm errechnete Guthaben gegenüber der Miete aufzurechnen. Ihm stände insofern nur ein Zurückbehaltungsrecht nach Paragraph 273 BGB für die laufenden Vorauszahlungen zu. Der BGH sah dies dessen ungeachtet ganz anders: Sofern der beklagte Mieter inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet habe, könne er auch entsprechende Summen einbehalten, beziehungsweise die Vorauszahlungen korrigieren. Dabei spiele es auch gar keine Rolle, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen oder um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen handele.

Dem Mieter sei es im zu entscheidenden Fall auch nicht darauf angekommen, die Vermieterin tatsächlich zu einer (erneuten) Abrechnung zu veranlassen. Vielmehr erfolgte eine Abrechnung, die nur inhaltlich unrichtig gewesen sei, woraufhin der Mieter die Abrechnung eben selbst korrigiert habe. Ein Anrechnungsanspruch, der mit dem Zurückbehaltungsrecht durchzusetzen wäre, wie es in den anderen Instanzen Begründung der Entscheidung war, habe nicht vorgelegen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.02.2013 
- VIII ZR 184/12 –

Diesen Beitrag weiterempfehlen: